O que é o método Ross-Heidecke
Ross-Heidecke é o método mais usado no Brasil para calcular a depreciação física de edificações em avaliações pelo método evolutivo ou pelo custo de reprodução. Ele combina dois critérios: o de Ross, que mede a depreciação pela idade do imóvel em relação à sua vida útil, e o de Heidecke, que mede a depreciação pelo estado de conservação observado na vistoria. O resultado é um coeficiente que, aplicado ao custo de uma construção nova equivalente, dá o valor da benfeitoria no estado em que ela se encontra.
A referência para avaliação de imóveis é a ABNT NBR 14653. O Ross-Heidecke é uma forma consagrada de estimar a depreciação exigida no método evolutivo, e aparece com frequência em laudos para bancos, processos judiciais, partilhas e garantias.
Como o cálculo funciona
A parcela de Ross considera a relação entre a idade aparente e a vida útil provável da edificação. Quanto mais perto do fim da vida útil, maior a depreciação, e ela cresce de forma não linear. A parcela de Heidecke usa uma escala de estados de conservação, que vai de "novo" até "sem valor", passando por estados como regular, reparos simples, reparos importantes. Os dois efeitos são combinados em um único coeficiente de depreciação.
O valor da benfeitoria depreciada é, em geral, o custo de reprodução da edificação multiplicado pela parte não depreciada, considerando também o valor residual, a parcela que a construção ainda vale ao fim da vida útil.
Passo a passo
- Classifique o padrão construtivo e defina a vida útil provável para aquele tipo de edificação.
- Determine a idade aparente, que pode ser diferente da idade real se o imóvel foi reformado.
- Vistorie e enquadre o estado de conservação na escala de Heidecke.
- Defina o valor residual adotado.
- Calcule o coeficiente e aplique sobre o custo de reprodução (por exemplo, a partir do CUB da região).
- Some o valor do terreno, quando for o caso, e aplique o fator de comercialização se o método exigir.
Erros comuns
- Usar a idade real de um imóvel reformado. Reforma relevante rejuvenesce a construção e muda a idade aparente.
- Estado de conservação sem vistoria. O enquadramento precisa ser justificado por fotos e descrição.
- Vida útil incompatível com o padrão. Edificações de padrão diferente têm vidas úteis diferentes.
- Esquecer o valor residual e depreciar a construção até zero.
- Aplicar depreciação no terreno. Terreno não se deprecia pelo uso.
Onde o método entra no laudo
No método evolutivo, o valor do imóvel é composto pelo terreno mais as benfeitorias depreciadas, ajustado pelo fator de comercialização. O Ross-Heidecke responde pela depreciação das benfeitorias. Registre no memorial os parâmetros usados (idade, vida útil, estado, residual) para que o leitor do laudo consiga refazer a conta.
Perguntas frequentes
O que o método Ross-Heidecke calcula?
A depreciação física de uma edificação, combinando a idade em relação à vida útil (Ross) com o estado de conservação observado na vistoria (Heidecke).
Idade real ou idade aparente?
Idade aparente. Se o imóvel passou por reforma relevante, ele pode aparentar menos idade do que tem, e é a idade aparente que deve entrar no cálculo.
Qual norma trata da avaliação de imóveis?
A ABNT NBR 14653. O Ross-Heidecke é uma forma consagrada de estimar a depreciação usada no método evolutivo previsto na norma.
O terreno também é depreciado?
Não. A depreciação se aplica às benfeitorias. O terreno é avaliado à parte, normalmente pelo método comparativo.
O que é valor residual?
É a parcela do valor da construção que permanece ao fim da vida útil. Considerá-lo evita depreciar a edificação até zero.